※2021年12月時点の情報となります。ご了承ください。
ヨコハマの街・再開発ブログをご覧いただきありがとうございます。
今回は、2021年12月2日現在の羽沢横浜国大駅周辺の土地の売り出し状況を整理し、羽沢エリアのリアルな地価を明らかにしたいと思います！
2021年11月30日で羽沢横浜国大駅の開業から丸2年が経ち、羽沢横浜国大駅の存在が徐々に定着するとともに再開発が進むことで、羽沢エリアへの注目度は近年ますます上昇しているかと思います。
羽沢エリアの地価がどうなっているのか、ぜひ最後までご覧ください！
羽沢エリアの公示地価はどうなっている？
土地の売り出し状況を見る前に、羽沢エリアの公示地価を確認していきたいと思います。
公示地価とは、国土交通省が一般の人に発表する土地の売買価格の目安です。
毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示しています。
羽沢エリアの標準値は、神奈川区羽沢南3丁目にあります。
羽沢横浜国大駅から南西方向に約750mの場所でした。
駅からは緩やかな坂を登る地域ですね。GoogleMapsではちょうど徒歩10分でした。
羽沢南3丁目の公示地価（2011-2021年）は、次の通りです。
羽沢横浜国大駅周辺の公示地価は、順調に上昇しています。
2011年は158,000円だったのに対し、2021年には205,000円になっているので、11年間で47,000円も上昇していることがわかります。
坪単価に換算すると、2021年の坪単価は67万7,686円となります。
基本的には公示地価よりも高い金額で取引されるケースが大半と聞きますが、この67万7,686円をベンチマークとして、土地の売り出し状況を見ていきたいと思います！
2021年12月時点の土地販売情報を一覧化
では、ここからはSUUMOに掲載の物件情報をもとに、土地の販売情報を洗い出したいと思います。
検索条件は、次の通り。
・販売中であること。
・羽沢横浜国大駅から徒歩20分以内であること。
・2021年12月2日現在、SUUMOに掲載されていること。
・価格や面積などの条件はなし。
2021年12月2日時点の羽沢エリアの土地販売情報は、こちらです！
まずは、筆者の所感を4点書きたいと思います。
①徒歩20分圏内で6件しかヒットしないのは少なすぎる
②坪単価がピンキリすぎて平均坪単価を出す意義がない
③土地のサイズが一般市民向けではない
④ずっと売れ残っている土地もいくつかある
まず、羽沢エリアで販売されている土地がこれほど少ないことに驚きました。
SUUMOでは毎日新着情報のみチェックしているため、羽沢エリアがこのような状況だとは知りませんでした。
参考までに、隣駅の西谷駅徒歩20分圏内は25件、鶴ヶ峰駅は13件となっており、羽沢横浜国大駅よりは土地が流通しているようです。
また、一般市民が住むには土地が大きく、それゆえ価格も高いという物件もいくつかありました。
普通だったら不動産業者が買い取って建売分譲など行うと思うのですが、これがいわゆる「不動産業者でも買わない土地」ということなのでしょうか。
さらに、坪単価はピンキリでなかなか見づらいものがあります。
もし筆者が購入するとしたら、1番目か2番目に記載の土地でしょうか。
この2つは3区画の分譲地なのですが、旗竿地かどうかで坪単価が30万円以上も違っています。
旗竿地であれば、公示地価に近い価格で土地を購入することができます。
ただ、土地で4,000万円となると注文住宅の上物代や諸費用含め、最低でも総額6,500万円はするでしょうか。
大手ハウスメーカーなどになると8,000万円以上になる可能性もあるでしょう。
そうなると、羽沢横浜国大駅は決して安価なエリアではないですよね。
土地も建売住宅もエリアに偏りがある？
今回販売されていた土地は、次のような分布になります。
上記のGoole Mapsを見ると、羽沢横浜国大駅の西側に偏っていることがわかります。
また、羽沢横浜国大駅徒歩10分圏内のエリアにあたる羽沢町や羽沢南1～4丁目は今回該当なしとなりました。
今年の8月に公開した記事をお読みいただいた方はわかると思いますが、建売住宅を調べたときも同様の結果となっていました。
それが↓のGoole Mapsです。2021年8月時点の建売住宅の分布図となっています。
ここからわかることとして、羽沢横浜国大駅徒歩10分圏内のエリアは土地も建売住宅もなかなか売り出されないということでしょう。
もっと厳密にいえば、（１)そもそも土地も建売住宅も売られていない、（２）土地も建売住宅も売られているものの一瞬で販売終了する、のいずれかとなります。
私自身、不動産業者に聞いた話として、羽沢エリアの地主は土地価格の高騰を見越して土地を手放さずにいる、という話があります。
また、本ブログのコメント欄では次のような情報も寄せられています。
土地や建売住宅の分布と併せて見ると、地主や相鉄不動産の売り渋りがいささか本当の話ではないかと思ってしまいます。
2022年度下期に相鉄東急直通線が開通したり、2024年にリビオタワー羽沢横浜国大が完成したりすれば、土地や建売住宅の流通状況も改善されるのでしょうか。
現状では”羽沢エリアに住みたいが諦める”、という方も多く出るのではないかと思います。
おわりに：土地の流通状況は芳しくない
羽沢横浜国大駅周辺の坪単価が公示地価と比較して高くなっているのか見たかったのですが、それは叶いませんでした。
サンプル数が6件とあまりにも少なく、しかも特異値がいくつかあるため、土地の値段が上がっているのか言及できない状況でした。
羽沢エリアに住みたいという人は土地が売り出されるのを待つしかないのですが、一体いつまで待てばいいのかというのは誰にもわからないですね～。
最後までお読みいただきありがとうございました！
↓羽沢横浜国大駅徒歩20分圏内の建売住宅販売状況（2021年8月更新）
コメント
コメント一覧 （6件）
SUUMOで検索したところ羽沢南2丁目(羽沢横浜国大駅から駅徒歩8分)新築戸建が4980万円で売り出させれてました。土地面積91平米程度です。まだ買い手がついていないようですがすぐに売れちゃいそうですね。中古戸建なら割とありそうですね。
ひゅうまさんは中古戸建は選択肢にはなかったのでしょうか？もし差し支えなければ教えてください。
寿司好きさん、コメントありがとうございます！！
この物件、9月半ばには建築条件なし土地で3,780万円で販売されていたんですよね。。
しばらく経って建築条件付土地になり、それでも売れず建売として4,980万円で売り出し始めたようです。
91平米で3,780万円だと、坪単価137万円になるのでなかなか簡単には飛び付けないですよね。
現地にも足を運びましたが、三方角地とは言え急坂の上にあるので難しいと思いました。。
中古戸建は考えたことなかったですが、上物を解体して土地のみ利用できるという観点から、中古戸建の動向もチェックしていました！
最近羽沢南エリアでもいくつか中古戸建てが出てきましたよね。
Twitter見ました。さすがです。既に現地調査済みでしたか。土地だけで3780万円…それはなかなか手を出せる価格ではないですね。笑
手前の緩やかな坂は許せても奥の急な坂は毎日はなかなかですよね。急であることを示しているように道路に滑り止め加工がされてますもんね。しかし駅徒歩8分…捨てがたい笑
ちょうど土地契約寸前のタイミングだったので、今ならこの土地に乗り換えられるかも？！と思って慌てて現地に向かいました。(立地面や金銭面から結局諦めたのですが…)
道路の滑り止め加工があるのは急坂の目印になりますよね。ただ、坂の長さはそれほど長くないので、一瞬頑張ればすぐ着いてしまうとは思います！
寿司好きさんの仰る通り、羽沢横浜国大駅周辺で徒歩10分県内というのはかなり希少価値が高いですよね！
はじめまして。
羽沢横浜国大駅から徒歩16分位のところに、貸家を購入しました。市街化調整区域なので、不安がないわけではなかったのですが、「市街化区域と市街化調整区域」を決める前に建築許可を取っていた家なので、「再建築可能」とのことで、購入しました。
せめて、環状２号線沿いは開けて欲しいなあと思っています。
「地主さんが、まだ売りたがらない」とのことに、とても納得しました
ミッキーさん、コメントありがとうございます。
羽沢横浜国大駅周辺で住宅を購入されたのですね。
羽沢エリアでは特に羽沢町で市街化調整区域が多いですよね・・・！
個人的には、再建築可能であれば市街化調整区域でも特に問題ないと思って土地探しを行っていました。
環状2号線沿いで少しでも開発が進めば、利便性や街の雰囲気など大きく変わりそうですよね！
「地主が売りたがらない」というのは噂レベルではありますが、あまり土地が出回っていないことを考えると、腑に落ちますよね。