旧上瀬谷通信施設にテーマパーク誕生？再開発事業の概要を整理【2023年2月】

羽沢横浜国大と横浜の街・再開発ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は、横浜市瀬谷区の旧上瀬谷通信施設跡地の再開発事業について見ていきたいと思います！

　

旧上瀬谷通信施設は1951年から長らく米軍に接収されていた土地ですが、2015年6月に約242haが返還され、今後の土地利用に大きな注目が集まっています。

「テーマパークができるって本当？」「瀬谷駅から新交通システムが整備される？」「海軍道路の桜並木はどうなるの？」など様々な話が持ち上がっていますよね。

旧上瀬谷通信施設の再開発事業について、横浜市の公開情報をもとに情報ソースを明らかにしながら概要を整理していきます。

ぜひ続きもご覧ください！

　

旧上瀬谷通信施設はどこら辺にある？

旧上瀬谷通信施設は、横浜市の瀬谷区と旭区にまたがって立地しています。

横浜市の中でもかなり西側に位置しており、大和市や町田市とも隣接しています。

　

鉄道の最寄駅は相鉄線 瀬谷駅ですが、直線距離でも2km以上離れており、徒歩だと20分以上かかるような距離感となっています。

ただ、鉄道アクセスは良くないものの、車の利便性はとても高いエリアです。

旧上瀬谷通信施設の周辺には、東名高速道路の横浜町田ICや保土ケ谷バイパスの上川井ICなどがあります。

　

約242haある旧上瀬谷通信施設のうち、45.2%が国有地、9.4％が市有地、そして45.4％が民有地となっています。

民有地ではもっぱら農業が行われていますが、これまで米軍から農業基盤の整備が制限されていたため、農道や排水施設などが十分に整備されていないようです。

　

現地の航空写真を見ると、旧上瀬谷通信施設がどの範囲にあるのか一目瞭然ではないかと思います。

旧上瀬谷通信施設の北側は物流施設、東側はゴルフ場（程ヶ谷カントリー倶楽部）、西側と南側は住宅地となっています。

再開発事業の概要とは？

旧上瀬谷通信施設の再開発事業は、2020年3月に横浜市が策定した「旧上瀬谷通信施設土地利用基本計画」に基づいて進められています。

この基本計画では、まちづくりのテーマや方針、土地利用の全体像、今後のスケジュールなどが示されています。

また、2023年2月には、上記の基本計画をより具体化した「旧上瀬⾕通信施設⼟地利⽤基本計画デザインノート」が公表されました。

　

さて、旧上瀬谷通信施設の再開発事業の全体像は、下記地図のようになっています！

約242haもの対象エリアを「農業振興地区」「観光・賑わい地区」「物流地区」「公園・防災地区」の4つに分けて開発する計画です。

また、関連事業として周辺道路の整備やインターチェンジの設置、新たな交通システムの検討などが一体となって行われます。

ここからは、旧上瀬谷通信施設がどのように開発されていくのか、「農業振興地区」「観光・賑わい地区」「物流地区」「公園・防災地区」の4地域について、それぞれ整理していきたいと思います。

　

農業振興地区

農業振興地区は、下記地図の黄緑色に塗られたエリアです。

旧上瀬谷通信施設の西側が中心となっており、東側にも一部農業振興地区が存在しています。

農業振興地区は現時点でも農業が行われているエリアですが、長年⽶軍に接収されていたため、道路舗装が行われていないなど農業⽣産基盤が整備されていない状況です。

今回の再開発事業では、農業生産基盤の整備を進めることはもちろん、「持続可能な都市農業モデル」の確立や新規就農者の育成・支援などに注力していく方針のようです。

まだ具体的な計画は明らかになっておらず、大まかな方針のみが打ち出されているのが現状となっています。

　

観光・賑わい地区

観光・賑わい地区は、下記地図の薄紫色に塗られたエリアです。

旧上瀬谷通信施設のちょうど中心に位置しており、面積も大きいことが見て取れます。

対象面積は約70haで、東京ドーム15個分の広さとなっています。

2023年2月24日、横浜市が「観光・賑わい地区」の事業者を公募すると発表しました。

まず、公募土地の条件について見ていきます。

建ぺい率や容積率などは現時点での想定が記載されており、今後変動する可能性があるとのことです。

事業者の提案に応じて、柔軟に対応していくとみられます。

　

次に土地の価格ですが、約41haの保留地の売買価格が549億4,000万円となっています。

かなりの規模感ですね。

また、換地（民有地）は賃貸となりますが、普通借地(389円/㎡・月）で計算してみると、賃料は1億1,267万円/月額となりました。

　

事業提案の概要を見ると、提案に関する条件の項目に『「テーマパークを核とした複合的な集客施設」を土地利用とする観光と賑わいの拠点形成等に寄与する要素』との記載がありました。

「テーマパーク」、そして「集客施設」がキーワードになりそうですね。

　

また、横浜市が2023年2月に公表したデザインノートには、「日本国内のみならず海外からの来街者が見込める次世代に向けたテーマパーク」との記載がみられました。

これらのことから、今回の事業者公募では、テーマパークを開発・運営できる事業者が対象で、今後の再開発事業では大規模なテーマパークが開発される可能性が高いと言えそうです。

　

最後に今後のスケジュールですが、2023年9月頃には開発事業者が決定する計画となっています。

そして、2028年頃から工事に着手し、開業は2030年代前半というスケジュール感です。

およそ10年スパンの計画と言うことで、遠からずも近からずといった印象ですね。

　

物流地区

物流地区は、下記地図のオレンジ色に塗られたエリアです。

旧上瀬谷通信施設の北側に位置しており、東名高速道路の横浜町田ICや保土ケ谷バイパスの上川井ICに近接しています。

物流地区の北側は既に物流施設が集積しており、交通利便性の高さから物流拠点としてのポテンシャルが期待されています。

ただ、旧上瀬谷通信施設は物流施設だけでなく、公園やテーマパーク、農地などが複合的に開発される計画です。

今回の再開発事業では、まとまりのある緑量の確保や長大感や圧迫感を軽減させる建物デザインなど、周辺エリアとの融合と言う観点で開発が進められる方針となっています。

「グリーン・インフラ」や「脱炭素」などのキーワードは出てきているものの、物流地区における具体的な計画はまだ明らかになっていません。

　

公園・防災地区

公園・防災地区は、下記地図の緑色に塗られたエリアです。

旧上瀬谷通信施設の南東部にしていることが見て取れます。

対象面積は約65haとなっており、観光・賑わい地区に次いで面積が大きいエリアです。

公園・防災地区の航空写真を見てみると、大半が空地となっており、ところどころ木々が生い茂っているのが見て取れます。

　

公園・防災地区に関しては、2022年6月に横浜市が「（仮称）旧上瀬谷通信施設公園基本計画（案）」を策定しています。

この基本計画では全体方針に留まらず、具体的にどのような施設を整備するのか、細部まで明確に言及されている点に特徴があります。

というのも、この公園・防災地区をフィールドに2027年3月から国際園芸博覧会（通称：花博）が開催されるため、ほかの再開発事業よりも進捗状況が進んでいるのです。

　

それでは、公園・防災地区ではどのような計画が策定されているのか見ていきたいと思います。

約65haの対象エリアを「西地区」「中央地区」「北地区」「東地区」に分け、それぞれの地区に異なる特徴を持たせる計画を打ち出しています。

計4地区の特徴、そして具体的な施設を下記表にまとめました。

西地区では、現在も機能しているスポーツ活動の場を維持する計画です。

中央地区は横浜市旭区上白根町の里山ガーデンを彷彿とさせますが、北地区ではアウトドア体験施設、東地区では体験農園などが計画されており、ただの自然公園ではないアクティビティ機能を充実させた施設になるようです。

　

さて、公園・防災地区全体の完成イメージは下記の通りです。

様々な用途で活用できる空間となり、老若男女問わず幅広い年代の方が訪れる場所になりそうですね。

　

今後のスケジュールですが、2023年度から花博に向けた一次整備が行われる計画となっています。

その後、2027年3月～9月の期間で花博が開催された後は、2028年度から二次整備が行われ、2043年度ごろに全面供用が開始されるスケジュール感となっています。

上記の完成イメージを実際に目の当たりにできるのは今からちょうど20年後という、気が遠くなりそうな計画ですね。

　

現在計画されている公園施設の具体像をご覧になりたい方は、下記表をチェックしてみて下さい！

これまで出ている疑問のQ&A

旧上瀬谷通信施設の再開発事業は注目度が高いだけに、マスコミによる一部報道が独り歩きし、誤解を招く側面もありました。

ここでは、いくつかの疑問についてQ&A形式で整理したいと思います。

　

旧上瀬谷通信施設にテーマパークができるって本当？

将来的にテーマパークが開発される可能性は十分にあります。

2023年2月24日、横浜市はテーマパークの開発事業者を公募し始めました。
募集要項には「テーマパーク」や「集客施設」との文言が何度も出ており、横浜市はテーマパークの誘致を真剣に計画しているとみられます。
ただ、今後の状況次第（事業者が集まらないなど）では計画の見直しが行われる可能性もあります。

出典：https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/koho-kocho/press/toshi/2022/kobo.files/20230224kisyahahhyou.pdf」

　

瀬谷駅から新交通システムが整備される？

現状では何とも言えません。

2027年3月開催予定の花博に向け、新交通システムの検討が精力的に進められていましたが、2021年10月に横浜シーサイドラインが横浜市の打診に対して「現時点で、参画するという判断はできない」との回答を行い、花博に向けた新交通システムの実現は断念されました。
花博では、瀬谷駅・三ツ境駅・十日市場駅・南町田グランベリーパーク駅の3社線4駅からの「シャトルバス運行」で進める予定です。
一方、旧上瀬谷通信施設の再開発事業としては、2023年2月に横浜市が策定した「デザインノート」にて「瀬⾕駅を起点とした定時性、安定性が確保できる新たな交通の導⼊に向けた検討を進めています。」と言及しており、今後も瀬谷駅からの新交通システムに関する検討が行われていくものとみられます。

出典：https://trafficnews.jp/post/123081
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/jokyo/sonota/kamiseya/kdesignnote.files/designnotekansei.pdf

　

海軍道路の桜並木はどうなるの？

一度撤去されるものの、桜並木が再生される計画です。

旧上瀬谷通信施設の再開発事業により、現在の海軍道路の大半が幅員18mから幅員31mへと拡幅される予定です。
それに伴い、現在の桜並木は撤去されますが、海軍道路が拡幅された後に桜並木が再生される計画（新たな桜の名所づくりに向けた基本計画、2022年10月）が定められています。
また、旧上瀬谷通信施設の再開発事業の一つである「公園・防災地区」では、サクラ広場の整備が計画されています。

出典：https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/jokyo/sonota/kamiseya/default20210315.files/0038_20221003.pdf

　

花博は本当に旧上瀬谷通信施設でやるの？

国際条約に基づく国際博覧会として認定され、旧上瀬谷通信施設で花博が行われることが決定しています。

2022年11月28日、フランス・パリで第171回BIE（博覧会国際事務職）総会が開催され、「2027年交際園芸博覧会」（通称：花博）が国際条約に基づく国際博覧会として認定されました。
その後、2023年1月には公益社団法人2027年国際園芸博覧会協会が「2027年国際園芸博覧会基本計画」を策定し、花博の実現に向けた具体的な計画を打ち出しています。

出典：https://expo2027yokohama.or.jp/wp-content/uploads/2022/11/press_20221129.pdf
https://expo2027yokohama.or.jp/wp-content/uploads/2023/01/press_20230110.pdf

おわりに：10年、20年の長期スパンで完成へ

今回は、旧上瀬谷通信施設の再開発事業について概要を整理しました。

これまでマスコミが伝えていた情報からは、この計画は反対派が多く事業者も集まらない先行き不透明な事業、という印象を抱いていました。

しかし、横浜市が公表している情報をもとに全体像を把握していくと「そこまで批判される計画ではないし、綿密に練られていて実現性もそこそこ高い再開発事業だな～」という感想を持ちました。

農地や物流施設と言った私たちの生活とは距離のある事業も含まれていますが、大規模な公園やテーマパークの設置に向けた計画も動き始めており、期待が高まるばかりです。

公園の完成は2040年代、テーマパークは2030年代前半とまだまだ先ではありますが、街が大きく変化するこの再開発事業がとても楽しみです。

　

旧上瀬谷通信施設跡地の再開発事業に関する追加情報や、この記事を読んだ感想など、コメント欄にお寄せいただけると嬉しいです！

次回は、旧上瀬谷通信施設の現地レポート記事をお送りしたいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました！

　

引用：

旧上瀬谷通信施設地区トップページ（横浜市）

（仮称）旧上瀬谷通信施設公園トップページ（横浜市）

『旧上瀬谷通信施設土地利用基本計画』（2020年3月、横浜市）

『旧上瀬谷通信施設土地利用基本計画デザインノート』（2023年2月、横浜市）

『（仮称）旧上瀬谷通信施設公園基本計画（案）』（2022年6月、横浜市）