※2022年11月時点の情報となります。ご了承ください。
ヨコハマの街・再開発ブログをご覧いただきありがとうございます。
2022年9月に公表された神奈川県内の基準地価では、羽沢横浜国大駅徒歩10分の保土ケ谷区常盤台60-17が前年比5.2％増で神奈川県3位になるなど、再開発エリアが注目を集めました。
今回は、横浜市内で再開発が進められている羽沢横浜国大、川和町、新綱島、ゆめが丘の計4エリアについて、過去10年間で地価がどのくらい変化したのかデータを見ていきたいと思います！
再開発と地価上昇は大いに関係がありそうですが、実際どうなのでしょうか。
ぜひ最後までご覧ください！
公示地価と基準地価？何が違う？
公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示しているものです。
神奈川県では、令和4年（2022年）は1,787地点が調査対象となりました。
一方、基準地価とは、国土利用計画法施行令第9条の規定に基づき、都道府県知事が、毎年7月1日時点における基準地の正常な価格を9月に公表しているものです。
神奈川県では、令和4年（2022年）は927地点が調査対象となりました。
公示地価も基準地価も、一般の土地取引価格の指標や公共事業用地の取得価格算定の規準として利用されている点が共通しています。
また、どちらも1㎡あたりの地価を表しています。
相違点としては、根拠となる法令、実施主体、実施時期などです。
公示地価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点なので、この記事の公開時点（2022年11月）では、基準地価の方がより最新の状況を表していると言えそうです。
なお、留意点としては、公示地価・基準地価ともに実勢価格（実際の売買価格）とは異なるということです。
売買の際に参考にできる指標としてあるのが公示地価や基準地価、という位置づけになっています。
羽沢横浜国大駅
まず、羽沢横浜国大駅周辺の地価を見ていきたいと思います。
2022年9月に公表された基準地価では、羽沢横浜国大駅周辺で見ると保土ケ谷区常盤台60-17が基準地となっています。
羽沢横浜国大駅から南方向に850m、徒歩12分の位置関係となっています。
保土ケ谷区常盤台60-17は、なんと2020年から計測された歴史の浅い基準地で、データがまだ3年分しかありませんでした。
それまでは羽沢横浜国大駅周辺に基準地がなかったので、おそらく再開発によって地価が変動することを見越して基準値に追加されたのだと思います。
2020年に187,000円/㎡だったのが2022年には204,000円/㎡となり、17,000円の上昇となっています。
2021年から2022年の伸び率は＋5.2％で、これは神奈川県内の住宅地で第3位でした。
基準地価はデータが少なかったので、公示地価も見ていきたいと思います。
公示地価の場合、調査地点は神奈川区羽沢南3丁目348番70になります。
羽沢横浜国大駅から南西方向に約750m、徒歩10分の距離です。
神奈川区羽沢南3丁目348番70の公示地価推移は、以下の通りです。
今から10年前、2013年の地価は157,000円/㎡でしたが、2022年には209,000円/㎡まで上昇していました。
単年での伸び率はだいたい2～3％となっており、そこまで劇的な変化は見られませんでした。
ただ、2020年は前年比＋8.7％の伸び率で、この時は神奈川県の住宅地で第1位となっています。
2019年11月に羽沢横浜国大駅が開業し、相鉄JR直通線が開通したことが影響していると考えられますね。
川和町駅
続いて川和町駅周辺の地価を見ていきたいと思います。
2022年9月に公表された基準地価では、都筑区川和町字城山下648番が基準地となっています。
川和町駅から南方向に800m、徒歩10分の位置関係となっています。
川和町駅と基準地の間に再開発エリアがある位置関係ですね。
この基準地は、再開発エリアの奥にある工業団地内というのが一つ留意点となります。
都筑区川和町字城山下648番の地価推移は、以下の通りです。
2013年は144,000円/㎡であるのに対し、2022年には170,000円/㎡となっていました。
2020年までは伸長率がわずか1%台と低調でしたが、2021年は＋2.5％、2022年は＋3.0％と伸び率が高くなってきていますね。
川和町駅周辺の再開発事業を時系列で見てみると、実際に工事が始まったのは2021年6月となっており、それまでは計画などの策定が中心となっていました。
これを見ると、2021年以降の地価上昇が顕著となっているのが納得ですね。
新綱島駅
続いて、新綱島駅周辺の地価推移を見ていきたいと思います。
2022年3月に公表された公示地価では、港北区綱島東1丁目1227番2が基準地となっています。
新綱島駅から東方向に400m、徒歩5分の位置関係となっています。
新綱島駅周辺の再開発エリアとは目と鼻の先と言っていいほど近接しています。
東横線の綱島駅までも徒歩7～8分でしょうから、もともと利便性の高い土地と言えそうです。
港北区綱島東1丁目1227番2の公示地価推移は、以下の通りです。
過去10年間、安定して公示地価が伸長していることが見て取れますね。
伸び率は3％台の時が多く、川和町駅や羽沢横浜国大駅と比較しても順調に推移しています。
過去10年間で最も伸び率が高かったのは2020年で、＋4.2％となっています。
ゆめが丘駅
最後にゆめが丘駅周辺の地価推移を見ていきたいと思います。
2022年3月に公表された公示地価では、泉区下飯田町字中野丸891番23が標準地となっています。
ゆめが丘駅から南方向に850m、徒歩10分の位置関係となっています。
下飯田駅までは徒歩6分の距離ですね。
ゆめが丘駅周辺の再開発エリアは、ゆめが丘駅と下飯田駅に挟まれた場所が「センター地区」となっています。
再開発エリアにほど近い泉区下飯田町字中野丸891番23の地価推移は、以下の通りです。
羽沢横浜国大駅周辺と同様、2019年まで基準地価・公示地価ともに調査地点がありませんでした。
2020年から新たに調査地点となったのが泉区下飯田町字中野丸891番23で、まだ3年分のデータしかありませんでした。
再開発事業により地価がどのように変動するのか見るために、新たに調査地点が設けられたのだと思います。
2020年の公示地価は170,000円/㎡、2022年は179,000円/㎡です。
伸び率は2％台となっており、そこまで劇的な変化はありませんでした。
ゆめが丘駅周辺は今後大きく街の環境が変わるので、数年後の地価はまた様子が変わってくるかもしれません。
おわりに：再開発事業が完了した後に爆上がり？
今回、現在進行形で再開発事業が進められている羽沢横浜国大駅、川和町駅、新綱島駅、ゆめが丘駅の計4エリアを見てきました。
結論としては、爆上がりと呼ばれる急激な地価上昇は見られませんでした。
今もまだ再開発事業が行われているという点が要因の一つとしてありそうです。
再開発事業が完了して街びらきした後、というタイミングだと地価が大きく伸長していることも考えられますね。
今後も地価推移については動向をウォッチしていきたいと思います。
本記事に関するご意見やご感想などありましたらコメント欄にお寄せください。
最後までご覧いただきありがとうございました！
コメント
コメント一覧 （4件）
記事更新お疲れ様です。
ハザコク周辺は堅調な推移ですよね。公示価格などは人口とかも要素の1つなんですかね？
周辺はポツポツとしか人口増えなそうですがリビオタワーが出来たら一気に人口は上がりますよね。そうなると周辺地域へも影響があるんですかね？
疑問ばかりですみません。笑
寿司好きさん、コメントありがとうございます。
国土交通省の説明によると、「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、対象不動産の試算価格を求める手法」が使われるみたいですね。
エリアに対する需要が伸びれば、需給バランスが崩れて自ずと土地の価格が高くなると思うので、需要が伸びる要因がどれだけあるかというのが地価の上昇には重要になりそうですよね！
人口増加を起因とした地価の上昇は、直接的には関係があまりなさそうですが、リビオタワー羽沢横浜国大の竣工により人口が増加することで生活利便施設が新規オープンしたり地域のブランド価値が高まったりすれば、地価は上がっていきそうですね。
そう考えると、新線開通やHAZAWA VALLEYの街びらき、商業施設の開業など、今後のハザコクは地価が上昇する要因がいくつもある気がします！
家を購入するときに土地の公示地価を調べると大体自分が買える目安が分かるので、駅・エリアの選定が分かりやすいですよね。
元々ハザコクに土地を持っていた人は売り時が難しいですね笑
HAZAWAVALLEYの街開き辺りを契機に土地が売り出されていくんですかね？？
うちの近くにも空き家が数件あるのでどのタイミングで売るのかな〜と思いながら見ています笑
リビオタワーの竣工まで後１年となりましたね！１年後にはテナントの発表とかも行われてるんだろうな〜と思うとワクワクしてきました。
アーウィン羽沢横の土地も大分整地されてきていてその後の土地利用がどうなるか楽しみにしてます。
かとうさん、コメントありがとうございます。
「ここら辺はこのくらいの価格帯なのか～」という目安になりますよね！
地価マップを見て、鉄道利便性と地価が比例しないことに改めて気づかされたのが面白かったです。
まさに土地を売り出すタイミングを虎視眈々と狙っている地主さんが数多くいるのではないかと推測します。
不動産業者の話でも、新線開業や今後の地価上昇を待つ地主がいるということを聞いたことがあります。
ただ、逆に供給過多になってしまっては土地がダブつく可能性もあるので、タイミングが本当に難しいですよね～（余計な心配）
リビオタワー羽沢横浜国大の竣工まで後1年ですか！あっという間ですね。
水面下ではテナント選定も大詰めを迎えているんですかね！
塩漬けされたアーウィン羽沢も、隣のトンネル用地も今後の動向が気になります・・・！